A Medida Provisória nº 656, de outubro de 2014, trata das aquisições
imobiliárias. Com relação ao crédito consignado, a intenção da MP foi
deixar as responsabilidades de cada parte integrante do negócio jurídico
mais detalhadas. E mais, adaptar a Lei nº 10.820, de 2003 às inovações
ocorridas após sua edição. Também permitiu expressamente que empresários
individuais tenham responsabilidade no desconto de parcelas de
empréstimos feitos por seus empregados.
Já a Letra Imobiliária
Garantida (LIG) – que é uma promessa de pagamento em dinheiro emitida
sob a forma escritural -, fica separada dos ativos e a instituição
financeira continua responsável pelo papel escritural. A expectativa é
que a LIG traga maior segurança jurídica aos financiamentos de longo
prazo, reduza os custos na aquisição de imóveis e atraia investidores
estrangeiros. Isso porque a LIG possui padrão internacional e a poupança
estrangeira poderá ser usada para aquisição do novo papel a ser
regularizado pelo Banco Central, criando um recurso adicional para o
mercado de crédito imobiliário com a vantagem de isenção de Imposto de
Renda para pessoa física residente no país e para residente ou
domiciliado no exterior, exceto em país com tributação favorecida a
conforme o artigo 24 da Lei nº 9.430, de 1996.
O objetivo da MP é
alavancar o financiamento imobiliário e também fomentar o crédito no
mercado financeiro. Porém, o que mais chamou a atenção foi a implantação
de um sistema único de informações contidas nos registros imobiliários,
a chamada concentração dos atos registrais na matrícula imobiliária ou
também Renavam dos Imóveis.
Atualmente, a varredura de processos
judiciais em trâmite contra o devedor indica se existem ações judiciais
contra o proprietário do imóvel. Caso existam registros negativos e se o
resultado final de um processo judicial for desfavorável ao
proprietário/vendedor, o imóvel, em algumas situações, pode ser
atingido, mesmo que o bem já tenha sido transferido ao comprador. A
ideia da MP é imprimir maior segurança e confiabilidade aos negócios
imobiliários no país. O comprador deve ter a certeza da existência de
ações judiciais capazes de atingir o imóvel.
A expectativa é que a
MP diminua o tempo e o custo para obtenção de documentação, facilite a
concessão de crédito, com a redução de custos e celeridade. Isso porque,
com a matrícula, o interessado terá acesso a todas as informações que
possam atingir o imóvel. Atualmente, quando alguém busca segurança na
aquisição de um imóvel, dentre outras medidas, deve obter diversas
certidões de distribuição de processos ajuizados em nome do vendedor em
todo o território nacional, exigência que também é feita pelos bancos.
A
MP afasta eventual alegação de evicção disposta no artigo 447 do Código
Civil, ou seja, não poderá um credor opor qualquer situação jurídica
não constante da matrícula do imóvel contra o adquirente de boa-fé que
adquirir ou receber o imóvel. Porém, a assertiva é relativa.
Existe
a possibilidade de um credor do proprietário/vendedor ficar privado da
penhora sobre o imóvel que foi alienado no curso de uma ação judicial,
ou seja, nos casos em que o proprietário, sabendo que não obterá êxito
na ação, acelera a venda do bem para livrá-lo de constrição, frustrando o
efeito prático da condenação e a fraude. Nesse caso, poderá ser
reconhecida a má-fé do terceiro adquirente mesmo que não haja registro
na matrícula, nos termos da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de
Justiça.
Portanto, a MP não confere garantia absoluta de ausência
de evicção, embora traga em seu bojo que ninguém poderá opor situação
jurídica inexistente na matrícula concentrada, até porque, como dito, o
Judiciário tem reconhecido a existência de fraude à execução em
hipóteses de comprovação judicial da má-fé do terceiro adquirente.
O
Renavam dos imóveis, como é chamada a MP, deve ser implementado dentro
de dois anos, nos termos do artigo 17. Durante esse período, os credores
podem atualizar matrículas com débitos anteriores à entrada em vigor da
norma. Obviamente que, até 7 de novembro de 2016, o comprador deverá
ter cautela e continuar a obter certidões negativas sobre o imóvel e
também do proprietário vendedor. Para garantir que o bem esteja livre de
restrições, não basta obter certidões dos distribuidores do local do
imóvel.
O credor judicial deverá ser diligente ao providenciar o
registro da citação ou a averbação da existência da ação na matrícula do
imóvel, inclusive aqui seria interessante estipular um prazo não
superior a cinco dias para que o cartório de Imóveis faça a averbação
para todas as situações descritas na MP, e não apenas para os casos com
determinação judicial, a fim de evitar surpresas e prejuízos tanto aos
credores que pretendem fazer a anotação no referido cartório quanto para
o adquirente do imóvel. Vale esclarecer que a MP ainda não foi
convertida em lei. O prazo de vigência da norma é de 60 dias,
prorrogáveis por mais 60. Se não for convertida em lei dentro do
referido período, perderá sua eficácia.
Fonte: Publicidade Imobiliária
